Empréstimo para valor (LTV), por que o IVA faz a diferença e como o Bloomsmith pode resolver o LTV - o problema do VAT || O LTV direito equilibrará seu empréstimo com o patrimônio disponível e pode afetar a lucratividade ou o ROI do seu projeto. Se
Getting the LTV right is vital for any commercial property buyer or developer. The right LTV will balance your loan with the equity available and can impact the profitability or ROI of your project.
What you don’t want though is for any part of your LTV funding to be tied up in a VAT reclaim for several months. If HMRC tem seu dinheiro, mesmo temporariamente, isso significa que você não pode usar os fundos para qualquer outra coisa. transação. Se você deseja falar com ele sobre como
Nigel Smith, one of BloomSmith’s directors, helps translate some of the terminology and explains why a VAT funding, (sometimes referred to as a VAT Bridge), can make a real difference to your LTV and your property transaction. If you’d like to talk to him about how Bloomsmith IVA Financiamento pode ajudar sua transação, Basta entrar em contato. Quanto maior o LTV, maior o custo provável do dinheiro emprestado. Isso é um LTV de 60%.
What is LTV?
The Loan to Value (LTV) ratio is the ratio of debt to the value of the property (or development). The higher the LTV, the greater the likely cost of the money lent.
For example, if you’re buying a property valued at £1m, a lender might be prepared to lend you £600,000 against that property. That’s a 60% LTV.
O LTV aumenta se o nível de dívida aumentar ou o valor da propriedade diminuir. Ele diminui se os níveis de dívida diminuirem ou os valores da propriedade aumentar. O patrimônio que um projeto pode exigir inclui todos os custos e, principalmente, incluirá o IVA de 20% devido ao preço de compra. Mas quando o LTV é calculado, a figura do IVA não está incluída. Portanto, o valor do IVA atua para reduzir o patrimônio disponível - pelo menos até que você possa reivindicá -lo de volta do HMRC. Isso pode ser uma surpresa.
The LTV a lender might accept is affected by the risk in a project and the lender’s appetite for risk.
How does VAT affect LTV?
LTV may not tell the whole story of the equity you need. The equity a project might require includes all the costs and, importantly, will include the 20% VAT due on the purchase price. But when LTV is calculated, the VAT figure is not included. So, the VAT amount acts to reduce the equity available – at least until you can claim it back from HMRC. This can be a surprise.
Aqui está um exemplo:
- Você está comprando uma propriedade por £ 1m. Empréstimo.
- There is a VAT liability on the property of 20% or £200,000.
- You have £400,000 of equity.
- At 60% LTV on the property worth £1m, you will get £600,000 in lending.
- Você ainda precisa encontrar £ 200.000 para cobrir o IVA. O custo do dinheiro seria alto, potencialmente para a duração do projeto. Tomar uma cobrança legal em sua propriedade. Em nosso exemplo de compra que significaria que você receberá seu patrimônio de £ 600.000 dos credores a 60% LTV e Bloomsmith cobre o IVA de £ 200.000.
- So, either you have to find more equity, or you need more lending.
- You’d need 80% LTV to cover the VAT liability as well with the £400,000 of equity you have.
- 80% LTV is unlikely to be easy to find. The cost of the money would be high, potentially for the duration of the project.
- You need to find another solution to cover your VAT liability.
Where does BloomSmith VAT Funding fit in?
BloomSmith can provide VAT funding to cover the VAT element of your transaction and we can do this without taking a legal charge on your property.
This means your LTV is unaffected by your VAT liability. In our example purchase that would mean you get your £600,000 equity from lenders at 60% LTV and BloomSmith covers the £200,000 VAT.
It also means that less of your equity needs to be tied up so the equity you have can be used to fund other purchases or development costs.
What difference does it make if VAT funding can be arranged without taking a charge on a property?
Faz toda a diferença, especialmente neste ambiente de empréstimos! Isso ocorre porque muito poucos credores seniores estão preparados para aceitar uma segunda cobrança em uma propriedade que eles têm como segurança. Portanto, assumir uma segunda cobrança por um empréstimo de ponte de IVA pode causar um enorme problema para o seu credor sênior e seu empréstimo. Um empréstimo da Bloomsmith é a solução perfeita - se nosso processo for seguido, podemos emprestar o IVA devido à compra da sua propriedade sem levar qualquer cobrança em sua propriedade. Nossos sistemas e processos significam que podemos encaminhar 100% do financiamento do IVA necessário em apenas três dias.
Why is BloomSmith lending different?
BloomSmith lending is cheaper and faster than secured lending. Our systems and processes mean we can forward 100% of the VAT funding required in just three days.
Como podemos fazer isso? A Bloomsmith pode emprestar barato, rapidamente e sem se encarregar de uma propriedade porque não confiamos em nenhum empréstimo de terceiros, que exige segurança tradicional, para nossos fundos. Não somos um credor ponto a ponto, nem somos um negócio baseado em fundos ou apoiado pelo banco. Os empréstimos da Bloomsmith são financiados inteiramente pelo capital dos acionistas. Isso ocorre porque avaliadores e compradores assumem que receberão o valor do IVA de volta como um desconto do HMRC. Isso é verdade, mas ... você pode ter que esperar de dois a três meses para que uma recuperação de IVA seja processada antes que o dinheiro esteja de volta à sua conta. Enquanto isso, esses custos precisam ser atendidos. No mercado de hoje, um LTV de 60 a 70% é considerado normal. Os valores da propriedade devem estar atualizados quando o LTV for calculado e o status do mercado deve ser reconhecido. Atuação de avaliações atualizadas pode ser um problema quando os mercados recebem choques (como tivemos com o Covid 19 e os bloqueios associados).
What’s the difference between Loan to Value and Loan to Cost?
LTV doesn’t take into account the VAT due on commercial property transactions or all of the costs. This is because valuers and buyers assume they will get the VAT amount back as a rebate from HMRC. That’s true but… you may have to wait two to three months for a VAT reclaim to be processed before the money is back in your account. In the meantime, these costs need to be met.
What is considered high LTV?
During our careers we’ve seen LTVs as high as 95% and LTVs as low as 40% and lenders’ appetites for risk will depend on the economic environment. In today’s market an LTV of 60 – 70% is considered normal.
There’s always a big ‘BUT’ though when it comes to LTVs…. Property values must be up to date when LTV is calculated, and the market status must be recognised. Getting up to date valuations can be a problem when markets receive shocks (as we’ve had with Covid 19 and the associated lockdowns).
O que é um bom LTV? Taxas de empréstimos?
A good loan to value ratio balances the cost of the loan with the equity available and take into account the profitability of a project as well due to the respective costs.
How does the Loan to Value ratio affect lending rates?
Quanto maior o LTV dos empréstimos que você está procurando, maior o custo provável do empréstimo. Isso também funciona em reversão, portanto, quanto menor o empréstimo para valorizar, menor que você precise pagar pelo empréstimo.
O que significa 60% LTV? Propriedade. projeto. O custo do projeto pode ser o preço de compra da propriedade mais IVA. Isso fornece ao seu requisito de patrimônio real sem o Bloomsmith. Downtown in Business
This is most easily explained with an example:
- The property you are buying is valued at £1million.
- The lender is willing to lend you £600,000 against this property.
- That’s a 60% Loan to Value or LTV
How do you calculate LTV?
Loan available / Property value = Loan to Value ratio
Loan to Cost vs Loan to Value
Loan to cost (LTC) differs from LTV in that it measures the ratio between the total loan amount and ‘cost’ of the project. The cost of the project may be the purchase price of the property plus VAT.
How do you calculate Loan to Cost?
Loan available / Property value plus actual costs including VAT = Loan to Cost ratio. This gives your actual equity requirement without BloomSmith.
Interested to find out how our VAT funding could help in your commercial property transaction?
